Puls des Schweizer Immobilienmarkts — Q2 2026

Das Quartal, in dem sich der Mietmarkt von beiden Enden her verengte.

Das zweite Quartal 2026 war kein dramatisches Quartal für den Schweizer Immobilienmarkt. Es war etwas Wichtigeres: ein Quartal der Bestätigung.

Der Schweizer Markt hat sich nicht wegen eines einzelnen Schocks verknappt. Er hat sich verknappt, weil sich beide Seiten der Mietgleichung gleichzeitig in die falsche Richtung bewegt haben. Die Nachfrage blieb strukturell stark, getragen von Bevölkerungswachstum, Haushaltsbildung, Zuwanderung, urbaner Verdichtung und der anhaltenden Schwierigkeit, Wohneigentum zu erwerben. Das Angebot hingegen blieb zu langsam, zu eingeschränkt und zu ungleichmässig, um diese Nachfrage aufzunehmen.

Das Ergebnis ist ein Mietmarkt, der von beiden Seiten unter Druck steht: mehr Menschen, die eine Wohnung suchen, weniger verfügbare Wohnungen und ein Eigentumsmarkt, der teuer genug bleibt, um viele Haushalte länger in der Miete zu halten.

Das Wichtigste in Kürze

Erstens ist die Mietwohnungsknappheit nicht mehr nur ein Zürcher oder Genfer Thema. Der Druck bleibt in den grossen städtischen Regionen am sichtbarsten, doch die Logik greift um sich: gut erschlossene Gemeinden, steuerlich attraktive Kantone, Universitätsstädte, Pendlerkorridore und mittelgrosse Städte werden zunehmend in dasselbe Ungleichgewicht hineingezogen. Die Leerstandsquote ist nun fünf Jahre in Folge gesunken, auf 1.00% landesweit — und auf 0.34% in Genf, 0.42% in Zug und 0.48% in Zürich.

Zweitens haben niedrige Zinsen das Problem der Erschwinglichkeit nicht gelöst. Die SNB bestätigte am 18. Juni 2026 ihren Leitzins von 0.00% erneut — in Kraft seit Juni 2025 —, und die Hypothekarbedingungen sind deutlich unterstützender als während des Straffungszyklus 2022–2023. Doch niedrigere Zinsen stützen auch die Preise, die Nachfrage der Investoren und den Wettbewerb um knappe Objekte. Günstigere Finanzierung hilft Käufern nur, wenn es genügend zu kaufen gibt. In der Schweiz ist das nicht der Fall.

Drittens verstärkt der Eigentumsmarkt den Mietdruck. Die Preise für Wohneigentum lagen im Q1 2026 bereits 3.5% über dem Vorjahr, und Wüest Partner prognostiziert für 2026 einen Anstieg der Transaktionspreise um 2.8% bei Eigentumswohnungen und um 3.1% bei Einfamilienhäusern. Das hält viele Haushalte länger im Mietmarkt, insbesondere Ersterwerber, die mit Eigenkapitalanforderungen, Tragbarkeitsprüfungen und einem begrenzten verfügbaren Angebot konfrontiert sind.

Viertens verbessert sich die Bautätigkeit nur langsam. Die Fertigstellungen erreichten 2024 mit rund 40,800 Wohnungen ihren Tiefpunkt und dürften sich bis 2026 auf etwa 45,800 erholen — noch immer deutlich unter den über 51,000, die zwischen 2013 und 2018 jährlich erstellt wurden, und unter dem, was die Nachfrage erfordert. Die Knappheit ist also kein Ein-Quartal-Problem. Sie ist ein mehrjähriges strukturelles Ungleichgewicht.

Fünftens — und das ist die Nuance, die die meisten Kommentare übersehen — erzählen Menge und Preis unterschiedliche Geschichten. Die Menge an verfügbarem Wohnraum schrumpft weiter, doch das Wachstum der Angebotsmieten hat sich stark verlangsamt: etwa +1.8% im Jahresvergleich Ende 2025, nach +4.7% im Jahr 2024. Die Anspannung ist real, doch sie zeigt sich als Knappheit an Einheiten und als Verlust an Auswahl für Mieter, nicht als davongaloppierende Mieten. Durchschnittswerte, die nur die Mietniveaus abbilden, unterschätzen, wie schwierig der Markt tatsächlich geworden ist.

Der Mietmarkt: Druck von beiden Seiten

Der Ausdruck „von beiden Seiten verknappt“ ist von Bedeutung.

Auf der Nachfrageseite zieht die Schweiz weiterhin Einwohner, Arbeitskräfte, Studierende und internationale Talente an. Die ständige Wohnbevölkerung erreichte Ende 2025 9.1 Millionen. Das Wachstum verlangsamte sich auf 0.8% — die Nettozuwanderung sank von 82,800 im Jahr 2024 auf 77,300 —, blieb aber deutlich über dem langjährigen Durchschnitt von rund 65,000. Mehr Menschen bedeuten mehr Haushalte, und mehr Haushalte bedeuten mehr Nachfrage nach Wohnungen, insbesondere in der Nähe von Beschäftigungszentren und Verkehrsinfrastruktur. Selbst wenn die Zuwanderung nachlässt, verschwindet die aufgestaute Knappheit nicht.

Auf der Angebotsseite kann der Markt nicht schnell genug reagieren. Die Planungszyklen sind lang. Die Bewilligungsverfahren sind komplex. Bauland ist dort knapp, wo die Nachfrage am stärksten ist. Die Baukosten bleiben hoch. Lokaler Widerstand bremst die Verdichtung. Und selbst wenn Projekte bewilligt werden, dauert ihre Fertigstellung Jahre.

Daraus entsteht eine einfache, aber wirkungsvolle Marktdynamik: Jede verfügbare Mietwohnung wird stärker umkämpft.

Für Mieter bedeutet das weniger Auswahl, schnellere Entscheidungen und geringere Verhandlungsmacht. Für Vermieter bedeutet es ein geringeres Leerstandsrisiko und eine bessere Einkommenssicherheit. Für Investoren bedeutet es, dass Wohnrenditeobjekte attraktiv bleiben. Der Immobilienbericht von Julius Baer zum Q2 2026 beschreibt niedrige Zinsen, tiefe Leerstandsquoten und anhaltenden Anlagedruck als weiterhin stützend für den Schweizer Immobilienmarkt, wobei Wohnliegenschaften wegen ihrer stabilen und planbaren Ertragsströme besonders gefragt sind.

Der Eigentumsmarkt: stärker, aber nicht einfacher

Die Stimmung am Eigentumsmarkt verbesserte sich im zweiten Quartal, weil die Finanzierungsbedingungen unterstützend blieben. Doch „unterstützend“ heisst nicht „erschwinglich“.

Der 0%-Leitzins der SNB verleiht dem Markt ein Fundament an Vertrauen. Er dämpft den Schock der Finanzierungskosten und gibt Käufern mehr Visibilität. Doch die Erschwinglichkeit in der Schweiz bestimmt sich nicht allein durch die Zinsen. Sie bestimmt sich durch vier Kräfte zusammen: Preisniveau, Einkommen, Eigenkapital und regulatorische Tragbarkeitsberechnungen.

Die Preise bleiben hoch. Das Angebot bleibt dünn. Die Banken bleiben diszipliniert. Und die Haushalte brauchen nach wie vor erhebliches Kapital, um zu kaufen.

Deshalb können niedrigere Zinsen die Mietknappheit paradoxerweise verschärfen. Einige Haushalte können wieder kaufen, aber nicht genug, um die Mietnachfrage aufzufangen. Gleichzeitig profitieren auch Investoren von niedrigeren Finanzierungskosten, was die Vermögenspreise und den Wettbewerb um ertragbringende Objekte stützt.

Das ist das Schweizer Paradox des zweiten Quartals 2026: Günstigeres Geld half dem Markt, lockerte ihn aber nicht.

Regionales Bild: Die Knappheit verteilt sich stärker

Zürich, Genf, Lausanne, Basel, Zug und Bern bleiben die offensichtlichen Druckpunkte. Doch die interessantere Geschichte ist, was um sie herum geschieht.

Die Knappheit wandert entlang der Bahnlinien. Gemeinden mit guter Anbindung an Beschäftigungszentren werden Teil desselben Nachfragesystems. Familien, die aus den Stadtzentren verdrängt werden, schauen weiter hinaus. Berufstätige nehmen längere Pendelwege in Kauf. Investoren folgen der Mietnachfrage in Sekundärlagen. Gemeinden, die einst als peripher galten, werden zu „erschwinglichen Alternativen“ — bis sie es nicht mehr sind.

Das ist für Plattformen wie Realeasty und Mulklick von Bedeutung, weil sich der Markt nicht mehr allein über Durchschnittswerte auf Stadtebene verstehen lässt. Die eigentliche Intelligenz ist mikrolokal: Parzelle, Gebäude, Strasse, Verkehrsanbindung, Steuersatz, Renovationszustand, Energieprofil, Mietpotenzial und künftige Verdichtungslogik.

In einem so angespannten Markt kann der Unterschied zwischen zwei benachbarten Gemeinden den Unterschied zwischen überteuert und unterbewertet ausmachen.

Bau: nicht genug, nicht schnell genug

Das Angebotsproblem ist nicht, dass die Schweiz nichts baut. Es ist, dass die Schweiz nicht genug baut — an den richtigen Orten, im richtigen Tempo und im richtigen Format.

Die Fertigstellungen lagen zwischen 2013 und 2018 im Schnitt bei über 51,000 Wohnungen pro Jahr. 2024 fielen sie auf rund 40,800 — den Tiefpunkt des Zyklus — und selbst die erwartete Erholung auf etwa 45,800 Einheiten im Jahr 2026 lässt die Produktion deutlich hinter der Nachfrage zurück. Die Baubewilligungen haben seit 2024 zugenommen, doch die Verzögerung zwischen Bewilligung und Schlüsselübergabe bemisst sich in Jahren, nicht in Quartalen.

Das Bundesamt für Statistik beziffert die durchschnittliche Miete in der Schweiz 2024 auf CHF 1,485, die Wohneigentumsquote auf 35.7% und die jährliche Umzugsrate auf 9.3%. Diese Zahlen helfen zu erklären, warum der Mietdruck so hartnäckig ist: Die Schweiz ist strukturell ein Mieterland. Wenn nur rund ein Drittel der Haushalte Wohneigentum besitzt, ist das Mietangebot kein Nebenmarkt. Es ist die zentrale Wohninfrastruktur des Landes.

Das Wohnungsangebot reagiert nicht wie ein liquider Finanzwert. Es reagiert langsam, politisch, physisch und lokal. Deshalb sollte das zweite Quartal 2026 nicht als vorübergehende Anspannung gelesen werden. Es sollte als Beleg für einen verzögerten Angebotszyklus gelesen werden.

Anlagemarkt: Wohnimmobilien bleiben der defensive Kern

Für Investoren bleiben Schweizer Wohnimmobilien eine der defensivsten Anlageklassen Europas. Die Gründe sind klar: tiefer Leerstand, starke Mieternachfrage, stabile Institutionen, geringes politisches Risiko und ein tiefer Finanzierungsmarkt.

Doch das zweite Quartal zeigte auch, dass die Gelegenheit selektiver wird. Irgendein Wohnobjekt zu irgendeinem Preis zu kaufen, ist keine Strategie. Da das Wachstum der Angebotsmieten selbst bei sinkendem Leerstand nachlässt, verblasst das breite Markt-Beta. Der Markt belohnt nun Präzision: korrektes Mietpotenzial, realistische Investitionen, verteidigungsfähige Bewertung, Planung der energetischen Sanierung, Annahmen zur Mieterfluktuation und lokale Liquidität.

Im vorangegangenen Zyklus konnten sich Investoren auf sinkende Zinsen und eine breite Marktwertsteigerung verlassen. Im aktuellen Zyklus werden die Renditen zunehmend aus operativer Intelligenz stammen: falsch bewertete Objekte erkennen, die Mietanpassung verstehen, Renovationskosten steuern, die Energieeffizienz optimieren und wissen, wohin sich die Nachfrage bewegt, bevor sie in öffentlichen Durchschnittswerten auftaucht.

Genau hier wird Marktintelligenz zur Infrastruktur.

Was das für Mieter bedeutet

Mieter sollten damit rechnen, dass der Markt in der zweiten Jahreshälfte 2026 schwierig bleibt. Die attraktivsten Wohnungen werden weiterhin schnell weg sein. Flexibilität bei Lage, Zeitpunkt und Gebäudetyp wird zählen.

Die praktische Konsequenz ist einfach: Mieter müssen sich vor der Suche besser vorbereiten. Unterlagen, Einkommensnachweise, Referenzen und schnelle Entscheidungen werden Teil des Mietprozesses. In angespannten Märkten ist der beste Kandidat nicht immer der Haushalt mit dem höchsten Einkommen. Oft ist es die vollständigste und risikoärmste Bewerbung.

Was das für Käufer bedeutet

Käufer sollten nicht davon ausgehen, dass Warten die Erschwinglichkeit automatisch verbessert. Niedrigere Zinsen mögen helfen, doch ein begrenztes Angebot kann diesen Vorteil durch höhere Preise zunichtemachen — wie der bereits im Q1 2026 verzeichnete Anstieg von 3.5% im Jahresvergleich zeigt.

Die entscheidende Frage lautet nicht mehr „Ist der Schweizer Markt teuer?“ Er ist es. Die bessere Frage lautet: „Ist genau dieses Objekt korrekt bewertet — gemessen an Lage, Zustand, Mietalternative, Finanzierungskosten und langfristiger Liquidität?“

Käufer brauchen eine schärfere Bewertungslogik, nicht mehr Inserate.

Was das für Verkäufer bedeutet

Für Verkäufer bleibt das zweite Quartal 2026 konstruktiv. Die Knappheit stützt die Preise, insbesondere bei gut gelegenen, energieeffizienten, renovierten oder ertragbringenden Objekten.

Doch Verkäufer sollten vorsichtig sein. Der Markt ist stark, nicht irrational. Käufer sind besser informiert, Banken bleiben diszipliniert, und Tragbarkeitsprüfungen zählen nach wie vor. Eine Überpreisung kann die Dynamik immer noch abwürgen.

Die erfolgreichsten Verkaufsprozesse werden jene sein, die den Preis mit Belegen begründen: vergleichbare Transaktionen, lokale Nachfrage, Renovationsqualität, Energieeinsparungen, Mietpotenzial und Finanzierungslogik.

Was das für Makler bedeutet

Für Makler bestätigt das zweite Quartal 2026, dass sich der Beruf von der Präsentation zur Intelligenz verlagert.

In einem angespannten Markt gewinnen Makler nicht allein durch das Veröffentlichen von Inseraten. Sie gewinnen, indem sie den Markt klar erklären, Käufer richtig qualifizieren, Objekte verteidigungsfähig bepreisen und die Reibung zwischen Interesse und Abschluss verringern.

Der Makler, der sagen kann „das ist der Preis, und hier ist der Grund“, wird jenen übertreffen, der bloss sagt „der Markt ist stark“.

Die Mulklick-Sicht

Der Schweizer Immobilienmarkt verzeiht schwache Informationen immer weniger.

Wenn das Angebot reichlich ist, können Nutzer stöbern. Wenn das Angebot knapp ist, brauchen Nutzer Intelligenz. Sie müssen Preis, Zeitpunkt, Mietdruck, Finanzierung, Standortqualität, Energieprofil und Transaktionsrisiko verstehen, bevor sie handeln.

Das ist die Rolle von Mulklick: fragmentierte Schweizer Immobiliensignale in ein koordiniertes Marktbild zu verwandeln.

Das zweite Quartal 2026 zeigt genau, warum das zählt. Der Markt ist nicht nur teuer. Er ist komprimiert, lokal, datensensibel und zunehmend asymmetrisch. Käufer, Verkäufer, Mieter, Vermieter, Makler und Investoren betrachten alle dieselbe Knappheit aus unterschiedlichen Blickwinkeln.

Die Gewinner werden nicht jene mit den meisten Inseraten sein. Es werden jene mit der klarsten Intelligenz sein.

Ausblick auf das 2. Halbjahr 2026

Die zweite Jahreshälfte 2026 dürfte angespannt bleiben.

Die Mietknappheit dürfte anhalten, insbesondere in städtischen und gut erschlossenen Regionen, selbst wenn das gesamthafte Mietwachstum gedämpft bleibt. Die Eigentumspreise dürften weiterhin durch das begrenzte Angebot und die niedrigen Finanzierungskosten gestützt werden — die SNB hat für den Prognosehorizont keine Änderung signalisiert. Der Bau wird sich verbessern, aber nicht genug, um das Marktgleichgewicht rasch zu verändern. Investoren werden weiterhin auf Wohnerträge fokussiert bleiben, doch die Kreditdisziplin wird zählen.

Das grösste Risiko ist kein plötzlicher Zusammenbruch. Das grössere Risiko ist eine langsame Normalisierung, die für die Haushalte nie wirklich eintritt — weil das Angebot strukturell hinter der Nachfrage zurückbleibt.

Das zweite Quartal 2026 war daher nicht das Quartal einer Marktwende. Es war das Quartal, das die neue Ausgangslage bestätigte:

Die Schweiz ist in einen Wohnungsmarkt eingetreten, in dem Knappheit kein vorübergehendes Rauschen mehr ist. Sie ist der Betriebszustand.

Leerstand, Bevölkerung, Wohnverhältnisse, Mieten und Umzugsquote: Bundesamt für Statistik (BFS), Leerwohnungszählung Juni 2025 und Strukturerhebung. Leitzins: geldpolitische Lagebeurteilungen der SNB von Juni 2025 bis 18. Juni 2026. Fertigstellungen und Mietindizes: Wüest Partner; Preisdaten und Prognosen: Wüest Partner und UBS (Q1 2026). Kommentar zum Anlagemarkt: Immobilienbericht Julius Bär Q2 2026. Alle Zahlen entsprechen den zum Redaktionszeitpunkt verfügbaren Daten; Quartalszahlen sind provisorisch.