Polso dell'immobiliare svizzero — T2 2026

Il trimestre in cui il mercato degli affitti si è stretto da entrambi i lati.

Il Q2 2026 non è stato un trimestre drammatico per l’immobiliare svizzero. È stato qualcosa di più importante: un trimestre di conferma.

Il mercato svizzero non si è ristretto a causa di un singolo shock. Si è ristretto perché entrambi i lati dell’equazione locativa si sono mossi nella direzione sbagliata nello stesso momento. La domanda è rimasta strutturalmente forte, sostenuta dalla crescita demografica, dalla formazione di nuovi nuclei familiari, dalla migrazione, dalla concentrazione urbana e dalla persistente difficoltà di acquistare. L’offerta, dal canto suo, è rimasta troppo lenta, troppo vincolata e troppo disomogenea per assorbire tale domanda.

Il risultato è un mercato degli affitti compresso da entrambi i lati: più persone in cerca di casa, meno case disponibili e un mercato della proprietà che resta abbastanza caro da mantenere molti nuclei familiari in affitto più a lungo.

In sintesi

In primo luogo, la carenza di alloggi in affitto non è più soltanto una questione di Zurigo o Ginevra. La pressione resta più visibile nelle grandi regioni urbane, ma la logica si sta diffondendo: comuni ben collegati, cantoni fiscalmente attrattivi, città universitarie, corridoi pendolari e città di medie dimensioni vengono sempre più attirati nello stesso squilibrio. Il tasso di sfitto è ora sceso per cinque anni consecutivi, all’1.00% a livello nazionale — e allo 0.34% a Ginevra, 0.42% a Zugo e 0.48% a Zurigo.

In secondo luogo, i bassi tassi d’interesse non hanno risolto il problema dell’accessibilità. La SNB ha riconfermato il proprio tasso guida dello 0.00% il 18 giugno 2026, in vigore da giugno 2025, e le condizioni ipotecarie sono nettamente più favorevoli che durante il ciclo di stretta del 2022–2023. Ma tassi più bassi sostengono anche i prezzi, la domanda degli investitori e la concorrenza per gli attivi scarsi. Un finanziamento più conveniente aiuta gli acquirenti solo se c’è abbastanza da comprare. In Svizzera non è così.

In terzo luogo, il mercato della proprietà rafforza la pressione locativa. I prezzi degli immobili di proprietà erano già superiori del 3.5% su base annua nel Q1 2026, e Wüest Partner prevede un aumento dei prezzi di transazione del 2.8% per gli appartamenti di proprietà e del 3.1% per le case unifamiliari nel corso del 2026. Ciò mantiene molti nuclei familiari più a lungo sul mercato degli affitti, in particolare chi acquista per la prima volta e deve far fronte ai requisiti di capitale proprio, ai test di sostenibilità finanziaria e a uno stock disponibile limitato.

In quarto luogo, la pipeline delle costruzioni migliora solo lentamente. Le ultimazioni hanno toccato il minimo intorno a 40,800 abitazioni nel 2024 e dovrebbero risalire a circa 45,800 nel 2026 — ancora ben al di sotto delle oltre 51,000 consegnate ogni anno tra il 2013 e il 2018, e inferiori a quanto richiede la domanda. La carenza non è quindi una questione di un solo trimestre. È uno squilibrio strutturale pluriennale.

In quinto luogo — ed è la sfumatura che la maggior parte dei commenti trascura — quantità e prezzo raccontano storie diverse. La quantità di alloggi disponibili continua a ridursi, eppure la crescita degli affitti richiesti ha decelerato nettamente: circa +1.8% su base annua a fine 2025, dopo +4.7% nel 2024. La tensione è reale, ma si manifesta come scarsità di unità e perdita di scelta per gli inquilini, non come impennata degli affitti. Le medie che seguono solo i livelli degli affitti sottostimano quanto il mercato sia effettivamente diventato difficile.

Il mercato degli affitti: pressione da entrambi i lati

L’espressione « ristretto da entrambi i lati » ha il suo peso.

Sul versante della domanda, la Svizzera continua ad attrarre residenti, lavoratori, studenti e talenti internazionali. La popolazione residente permanente ha raggiunto 9.1 milioni a fine 2025. La crescita è rallentata allo 0.8% — il saldo migratorio netto è sceso da 82,800 nel 2024 a 77,300 — ma è rimasta ben al di sopra della media di lungo periodo, pari a circa 65,000. Più persone significano più nuclei familiari, e più nuclei familiari significano più domanda di alloggi, soprattutto in prossimità dei poli occupazionali e delle infrastrutture di trasporto. Anche quando l’immigrazione rallenta, la carenza accumulata non scompare.

Sul versante dell’offerta, il mercato non riesce a reagire abbastanza in fretta. I cicli di pianificazione sono lunghi. Il rilascio dei permessi è complesso. Il terreno è scarso là dove la domanda è più forte. I costi di costruzione restano elevati. Le opposizioni locali frenano la densificazione. E anche quando i progetti vengono approvati, la loro ultimazione richiede anni.

Ne deriva una dinamica di mercato semplice ma potente: ogni unità in affitto disponibile diventa più contesa.

Per gli inquilini ciò significa meno scelta, decisioni più rapide e minore potere negoziale. Per i locatori significa un minore rischio di sfitto e una migliore visibilità dei ricavi. Per gli investitori significa che gli attivi residenziali da reddito restano attrattivi. Il rapporto immobiliare di Julius Baer sul Q2 2026 descrive i bassi tassi d’interesse, i bassi tassi di sfitto e la persistente pressione degli investimenti come fattori che continuano a sostenere il mercato immobiliare svizzero, con il residenziale particolarmente ricercato per i suoi flussi di reddito stabili e prevedibili.

Il mercato della proprietà: più solido, ma non più facile

Il mercato della proprietà è migliorato sul piano del sentiment nel corso del Q2, perché le condizioni di finanziamento sono rimaste favorevoli. Ma « favorevole » non significa « accessibile ».

Il tasso guida dello 0% della SNB offre al mercato una base di fiducia. Attenua lo shock dei costi di finanziamento e dà agli acquirenti maggiore visibilità. Ma l’accessibilità in Svizzera non è determinata dai soli tassi d’interesse. È determinata da quattro forze insieme: il livello dei prezzi, il reddito, il capitale proprio e i calcoli normativi di sostenibilità finanziaria.

I prezzi restano elevati. L’offerta resta sottile. Le banche restano disciplinate. E i nuclei familiari hanno ancora bisogno di un capitale ingente per acquistare.

Ecco perché tassi più bassi possono paradossalmente aggravare la carenza di alloggi in affitto. Alcuni nuclei familiari possono tornare ad acquistare, ma non abbastanza da assorbire la domanda locativa. Allo stesso tempo, anche gli investitori beneficiano di costi di finanziamento più bassi, il che sostiene i prezzi degli attivi e la concorrenza per gli immobili da reddito.

È questo il paradosso svizzero del Q2 2026: il denaro più conveniente ha aiutato il mercato, ma non lo ha allentato.

Quadro regionale: la carenza si distribuisce sempre più

Zurigo, Ginevra, Losanna, Basilea, Zugo e Berna restano i punti di pressione evidenti. Ma la storia più interessante è ciò che accade attorno a essi.

La carenza si sposta lungo le linee ferroviarie. I comuni ben collegati ai poli occupazionali entrano a far parte dello stesso sistema di domanda. Le famiglie escluse dai centri città guardano più lontano. I professionisti accettano tragitti più lunghi. Gli investitori seguono la domanda locativa verso località secondarie. Comuni un tempo considerati periferici diventano « alternative accessibili » — finché non lo sono più.

Questo conta per piattaforme come Realeasty e Mulklick, perché il mercato non può più essere compreso soltanto attraverso medie a livello di città. La vera intelligence è micro-locale: particella, edificio, via, collegamento di trasporto, aliquota fiscale, stato di ristrutturazione, profilo energetico, potenziale locativo e logica di futura densificazione.

In un mercato così teso, la differenza tra due comuni vicini può fare la differenza tra sopravvalutato e sottovalutato.

Costruzione: non abbastanza, non abbastanza in fretta

Il problema dell’offerta non è che la Svizzera non costruisca nulla. È che la Svizzera non costruisce abbastanza nei posti giusti, alla giusta velocità e nel giusto formato.

Le ultimazioni hanno superato in media 51,000 abitazioni all’anno tra il 2013 e il 2018. Nel 2024 sono scese a circa 40,800 — il punto più basso del ciclo — e persino la ripresa prevista a circa 45,800 unità nel 2026 lascia la produzione ben al di sotto della domanda. I permessi sono aumentati dal 2024, ma il divario tra l’autorizzazione e la consegna delle chiavi si misura in anni, non in trimestri.

L’Ufficio federale di statistica fissa l’affitto medio svizzero a CHF 1,485 nel 2024, il tasso di proprietà al 35.7% e il tasso di mobilità annuo al 9.3%. Queste cifre aiutano a spiegare perché la pressione locativa sia così persistente: la Svizzera è strutturalmente un paese di inquilini. Quando solo circa un terzo dei nuclei familiari possiede la propria abitazione, l’offerta in affitto non è un mercato secondario. È l’infrastruttura abitativa centrale del paese.

L’offerta di alloggi non reagisce come un attivo finanziario liquido. Reagisce lentamente, politicamente, fisicamente e localmente. Ecco perché il Q2 2026 non va letto come una tensione temporanea. Va letto come la prova di un ciclo dell’offerta in ritardo.

Mercato degli investimenti: il residenziale resta il nucleo difensivo

Per gli investitori, l’immobiliare residenziale svizzero resta una delle classi di attivi più difensive d’Europa. Le ragioni sono chiare: basso sfitto, forte domanda locativa, istituzioni stabili, basso rischio politico e un mercato del finanziamento profondo.

Ma il Q2 ha anche mostrato che l’opportunità sta diventando più selettiva. Comprare un qualsiasi attivo residenziale a qualsiasi prezzo non è una strategia. Con la crescita degli affitti richiesti in decelerazione anche mentre lo sfitto cala, il beta di mercato generale svanisce. Il mercato ora premia la precisione: corretto potenziale locativo, capex realistici, valutazione difendibile, pianificazione della ristrutturazione energetica, ipotesi sul turnover degli inquilini e liquidità locale.

Nel ciclo precedente, gli investitori potevano contare su tassi in calo e su un apprezzamento generale del mercato. Nel ciclo attuale, i rendimenti proverranno sempre più dall’intelligence operativa: individuare gli attivi mal prezzati, comprendere l’adeguamento degli affitti, gestire i costi di ristrutturazione, ottimizzare la performance energetica e sapere dove si sta spostando la domanda prima che compaia nelle medie pubbliche.

È esattamente qui che l’intelligence di mercato diventa infrastruttura.

Cosa significa per gli inquilini

Gli inquilini devono aspettarsi che il mercato resti difficile per tutta la seconda metà del 2026. Gli appartamenti più attrattivi continueranno ad andare via in fretta. La flessibilità su ubicazione, tempistica e tipo di edificio conterà.

L’implicazione pratica è semplice: gli inquilini devono prepararsi meglio prima di cercare. Documentazione, prove di reddito, referenze e rapidità decisionale stanno diventando parte del processo di locazione. Nei mercati tesi, il candidato migliore non è sempre il nucleo con il reddito più alto. Spesso è la candidatura più completa e meno rischiosa.

Cosa significa per gli acquirenti

Gli acquirenti non dovrebbero dare per scontato che aspettare migliori automaticamente l’accessibilità. Tassi più bassi possono aiutare, ma un’offerta limitata può annullare tale vantaggio attraverso prezzi più elevati — come dimostra il guadagno del 3.5% su base annua già registrato nel Q1 2026.

La domanda chiave non è più « il mercato svizzero è caro? ». Lo è. La domanda migliore è: « questo specifico immobile è prezzato correttamente rispetto alla sua ubicazione, al suo stato, all’alternativa locativa, al costo di finanziamento e alla liquidità di lungo periodo? »

Gli acquirenti hanno bisogno di una logica di valutazione più affilata, non di più annunci.

Cosa significa per i venditori

Per i venditori, il Q2 2026 resta costruttivo. La scarsità sostiene i prezzi, soprattutto per gli immobili ben ubicati, efficienti dal punto di vista energetico, ristrutturati o generatori di reddito.

Ma i venditori devono fare attenzione. Il mercato è forte, non irrazionale. Gli acquirenti sono più informati, le banche restano disciplinate e i test di sostenibilità finanziaria contano ancora. Un prezzo eccessivo può ancora spezzare lo slancio.

I processi di vendita più performanti saranno quelli che giustificano il prezzo con prove: transazioni comparabili, domanda locale, qualità della ristrutturazione, risparmi energetici, potenziale locativo e logica di finanziamento.

Cosa significa per i mediatori

Per i mediatori, il Q2 2026 conferma che la professione si sta spostando dalla presentazione all’intelligence.

In un mercato teso, i mediatori non vincono solo pubblicando annunci. Vincono spiegando il mercato con chiarezza, qualificando adeguatamente gli acquirenti, prezzando gli immobili in modo difendibile e riducendo l’attrito tra l’interesse e la conclusione.

Il mediatore capace di dire « questo è il prezzo, ed ecco perché » supererà quello che si limita a dire « il mercato è forte ».

La lettura Mulklick

Il mercato immobiliare svizzero perdona sempre meno le informazioni deboli.

Quando l’offerta è abbondante, gli utenti possono sfogliare. Quando l’offerta è scarsa, gli utenti hanno bisogno di intelligence. Devono comprendere prezzo, tempistica, pressione sugli affitti, finanziamento, qualità dell’ubicazione, profilo energetico e rischio di transazione prima di agire.

È questo il ruolo di Mulklick: trasformare segnali immobiliari svizzeri frammentati in un quadro di mercato coordinato.

Il Q2 2026 mostra esattamente perché tutto ciò conta. Il mercato non è solo caro. È compresso, locale, sensibile ai dati e sempre più asimmetrico. Acquirenti, venditori, inquilini, locatori, mediatori e investitori osservano tutti la stessa carenza da angolazioni diverse.

I vincitori non saranno quelli con più annunci. Saranno quelli con l’intelligence più chiara.

Prospettive per il 2° semestre 2026

La seconda metà del 2026 dovrebbe restare tesa.

La scarsità locativa dovrebbe persistere, soprattutto nelle regioni urbane e ben collegate, anche se la crescita complessiva degli affitti resta contenuta. I prezzi della proprietà resteranno probabilmente sostenuti dall’offerta limitata e dai bassi costi di finanziamento — la SNB non ha segnalato alcun cambiamento sull’orizzonte di previsione. La costruzione migliorerà, ma non abbastanza da modificare rapidamente l’equilibrio del mercato. Gli investitori resteranno concentrati sul reddito residenziale, ma la disciplina di sottoscrizione conterà.

Il rischio maggiore non è un crollo improvviso. Il rischio più grande è una normalizzazione lenta che per i nuclei familiari non arriva mai davvero — perché l’offerta resta strutturalmente indietro rispetto alla domanda.

Il Q2 2026 non è stato quindi il trimestre di una svolta di mercato. È stato il trimestre che ha confermato il nuovo punto di riferimento:

La Svizzera è entrata in un mercato abitativo in cui la scarsità non è più un rumore temporaneo. È la condizione operativa.

Sfitto, popolazione, struttura abitativa, affitti e tasso di trasloco: Ufficio federale di statistica (UST), censimento delle abitazioni sfitte di giugno 2025 e rilevazione strutturale. Tasso guida: valutazioni di politica monetaria della BNS da giugno 2025 al 18 giugno 2026. Abitazioni completate e indici degli affitti: Wüest Partner; dati e previsioni di prezzo: Wüest Partner e UBS (T1 2026). Commento sul mercato degli investimenti: rapporto immobiliare T2 2026 di Julius Baer. Tutte le cifre riflettono i dati più recenti disponibili al momento della stesura; le cifre trimestrali sono provvisorie.