Die Mulklick-Sicht, neben dem Schweiz-Ausblick von UBS Asset Management, Juni 2026.

Wo unsere Lesart mit dem Markt übereinstimmt, wo wir es anders sehen — und warum die entscheidende Information eine Ebene unter der House-View-Optik liegt.

Die zwei Sichten auf einen Blick 6 THEMEN

Die Zahlen, im Kontext

Der durchschnittliche Hypothekarzins schloss 2025 bei 1,32% — nur 6 Bp. unter der Schwelle, die den Referenzzinssatz auf 1,5% hebt. Die nächste Bewegung der Bestandesmieten könnte aufwärts gehen.

01 Wo wir mit UBS übereinstimmen

Der Ausgangspunkt ist geteilt: Der Schweiz fehlt strukturell Wohnraum, und diese Knappheit ist die prägende Bedingung des Marktes — keine vorübergehende Phase.

UBS berichtet, dass sich die Baugesuche im ersten Quartal 2026 auf rollierend fast 41 000 Einheiten erholt haben, während die Fertigstellungen weiter nachhinken — die Lücke zwischen Bewilligung und Schlüsselübergabe misst sich in Jahren, nicht Quartalen. Das ist genau die Angebotsverzögerung, die unsere eigene Arbeit beschreibt, und die UBS-Zahl (gestützt auf BFS und Bauinfo) ist der sauberste einzelne Datenpunkt dafür. UBS erwartet, dass die Angebotsknappheit den Markt weiter prägt; wir würden es stärker formulieren — Knappheit ist jetzt die Betriebsbedingung, kein vorübergehendes Rauschen.

Auch die Lesart zur Finanzierung teilen wir. UBS hält fest, dass die SNB ihren Leitzins voraussichtlich durch 2026 hindurch belässt, bei einer Inflation um 0,6% — klar innerhalb des Zielbands von 0–2%. Billigeres Geld stützt den Markt, ohne ihn zu lockern — ein Punkt, den unser Pulse-Bericht als das Schweizer Paradox von 2026 fasst.

02 Wo UBS das Bild schärft

Bei den Mieten quantifiziert UBS die Verlangsamung, die wir qualitativ markiert hatten. Sie berichtet ein Angebotsmietwachstum von 1,8% 2025 gegenüber 4,7% 2024 (Wüest Partner), wobei die Südschweiz als einzige Region sinkende Angebotsmieten verzeichnete — rund 1,5% — während Ost- und Zentralschweiz mit 2,7% und 2,5% am heissesten liefen. Diese regionale Aufteilung passt direkt auf die Korridor-Logik unseres Gemeinderankings: Der Druck ist nicht gleichförmig, er folgt Anbindung und Arbeitsplätzen.

Bei den Bestandesmieten ergänzt UBS ein Detail, das man im Auge behalten sollte. Der hypothekarische Referenzzinssatz liegt nach zwei Senkungen 2025 bei 1,25%, doch der zugrunde liegende durchschnittliche Hypothekarzins schloss das Jahr bei 1,32% — nur sechs Basispunkte unter der Schwelle, die den Referenzzinssatz zurück auf 1,5% heben würde. Da die Langfristzinsen gestiegen sind, könnte die nächste Bewegung der Bestandesmieten aufwärts gehen. Das ist eine konkrete Spannung, die Mieter wie Vermieter vor der Unterschrift verstehen sollten.

Beim Wertwachstum liefert UBS eine zweite, konservativere Hauszahl neben den Transaktionspreisprognosen, die wir bereits zitieren. Nach 3,2% Aufwertung 2025 erwartet sie rund 2,1% Wertwachstum für Wohnen 2026, kommerziell deutlich tiefer — etwa 0,2% für Büros und 0,6% für Verkauf. Die Zahlen wirken tiefer als die Preisprognosen in unserem Pulse-Bericht, weil sie etwas anderes messen: Wertwachstum auf Bestandesliegenschaften, nicht Transaktionspreise. Beides kann gleichzeitig stimmen — und beides zu zitieren, ergibt das vollständigere Bild.

03 Wo wir es anders sehen

Zwei Unterschiede verdienen es, klar benannt zu werden.

Erstens: Kommerziell. UBS ist bei kommerziellen Immobilien leise konstruktiver als unsere wohnfokussierte Rahmung. Ihr Argument ist kohärent: Während Wohnen zunehmender Regulierung gegenübersteht — sie nennt die Zürcher Wohnschutzinitiative — und Kommerziell höhere laufende Renditen und indexierte Mietverträge bietet, wirkt Kommerziell auf Relative-Value-Basis attraktiv. Wir bestreiten die Logik nicht. Unsere Gewichtung unterscheidet sich, weil unser Publikum und unsere Daten wohnzentriert sind — und weil wir die klarsten Fehlbewertungen heute in Wohn-Mikromärkten sehen. Das ist ein Unterschied der Gewichtung und des Blickwinkels, nicht der Fakten.

Zweitens: wo der Wert tatsächlich sitzt. Das ist der substanzielle Punkt. Eine House View operiert notwendigerweise auf nationaler und Sektor-Ebene: Wohnen gegen Kommerziell, aktiv gegen passiv, Schweiz gegen anderswo. Das ist die richtige Flughöhe für einen institutionellen Allokator. Aber es ist nicht die Ebene, auf der ein Käufer, Verkäufer oder lokaler Investor Geld verdient oder verliert. In einem so engen Markt kann der Unterschied zwischen zwei Nachbargemeinden — Steuerfuss, Bahnanschluss, Verdichtungsspielraum, Energieprofil, Renovationszustand — der Unterschied zwischen überteuert und unterbewertet sein. Auf dieser Ebene arbeitet unser Ranking, und sie liegt bewusst unterhalb der Auflösung jeder House View.

Nationale House Views sagen Ihnen, dass die Flut kommt. Sie können Ihnen nicht sagen, in welchem Hafen Sie festmachen sollen. Wenn das Angebotsmietwachstum nachlässt, während der Leerstand weiter sinkt, verblasst das breite Marktbeta — ein Punkt, den UBS für Investoren in der Sprache des aktiven Managements macht, und den wir für jeden Teilnehmer in der Sprache mikrolokaler Intelligenz machen. Als der Markt alle belohnte, genügten Durchschnitte. Jetzt, wo er Präzision belohnt, genügen sie nicht mehr.

Das ist die Lücke, für deren Schliessung Mulklick gebaut ist: fragmentierte Schweizer Immobiliensignale in ein koordiniertes Bild auf Gemeindeebene zu verwandeln. UBS hat recht, dass Schweizer Immobilien ein Anker sind — wir würden ergänzen: Der Anker ist nicht gleichmässig gewichtet.

UBS-Zahlen und -Positionen stammen aus «The Red Thread – Alternatives» von UBS Asset Management, Schweizer Immobilienausblick, Ausgabe Juni 2026 (Kerstin Hansen), publiziert am 11. Juni 2026. UBS wiederum stützt die zugrunde liegenden Daten auf Wüest Partner (Mieten, Wertwachstum), MSCI (Renditen), das Bundesamt für Statistik und Bauinfo (Baugesuche, Fertigstellungen, Bevölkerung, Hotels) sowie alphaprop (Kapitalmarkttransaktionen).

Alle UBS-basierten Zahlen sind hier zu Kommentar- und Vergleichszwecken in eigenen Worten wiedergegeben; es werden keine UBS-Texte, -Grafiken oder -Tabellen reproduziert. Mulklick-Zahlen stammen aus den in unserem Q2-2026-Pulse und im Gemeinderanking zitierten Quellen, darunter BFS, Wüest Partner und UBS. Diese Notiz ist Kommentar und stellt keine Anlageberatung dar.