La lettura Mulklick, accanto alle prospettive svizzere di UBS Asset Management, giugno 2026.

Dove la nostra lettura coincide con quella della piazza, dove la vediamo diversamente — e perché l'informazione decisiva sta un livello sotto la lente della house view.

Le due letture a colpo d'occhio 6 TEMI

Le cifre, nel contesto

Il tasso ipotecario medio ha chiuso il 2025 all'1,32% — a soli 6 pb sotto la soglia che spinge il tasso di riferimento all'1,5%. La prossima mossa degli affitti in corso di contratto potrebbe essere al rialzo.

01 Dove concordiamo con UBS

Il punto di partenza è condiviso: alla Svizzera mancano strutturalmente abitazioni, e questa penuria è la condizione che definisce il mercato — non una fase passeggera.

UBS riporta che le domande di costruzione si sono riprese a quasi 41 000 unità su base annua mobile nel primo trimestre 2026, mentre i completamenti continuavano a essere in ritardo — il divario tra autorizzazione e consegna delle chiavi si misura in anni, non in trimestri. È esattamente il ritardo d'offerta che il nostro lavoro descrive, e la cifra di UBS (basata sull'Ufficio federale di statistica e Bauinfo) ne è il punto di dati più pulito. UBS si aspetta che la scarsità d'offerta continui a plasmare il mercato; noi lo diremmo con più forza — la scarsità è ormai la condizione operativa, non rumore passeggero.

Condividiamo anche la lettura sul finanziamento. UBS nota che la BNS dovrebbe mantenere il tasso guida per tutto il 2026, con un'inflazione attorno allo 0,6% — ben dentro la fascia obiettivo dello 0–2%. Il denaro meno caro sostiene il mercato senza allentarlo — un punto che il nostro rapporto Pulse inquadra come il paradosso svizzero del 2026.

02 Dove UBS affina il quadro

Sugli affitti, UBS quantifica la decelerazione che avevamo segnalato qualitativamente. Riporta una crescita degli affitti richiesti dell'1,8% nel 2025 contro il 4,7% nel 2024 (Wüest Partner), con la Svizzera meridionale unica regione con affitti richiesti in calo — circa l'1,5% — mentre Svizzera orientale e centrale correvano più forte, al 2,7% e al 2,5%. Questa ripartizione regionale coincide direttamente con la logica dei corridoi della nostra classifica comunale: la pressione non è uniforme, segue collegamenti e lavoro.

Sugli affitti in corso di contratto, UBS aggiunge un dettaglio da tenere d'occhio. Il tasso ipotecario di riferimento è all'1,25% dopo due ribassi nel 2025, ma il tasso ipotecario medio sottostante ha chiuso l'anno all'1,32% — a soli sei punti base sotto la soglia che riporterebbe il tasso di riferimento all'1,5%. Con i tassi a lungo termine risaliti, la prossima mossa degli affitti in corso di contratto potrebbe essere al rialzo. È una tensione concreta che un inquilino o un locatore dovrebbe comprendere prima di firmare.

Sulla crescita in capitale, UBS fornisce un secondo numero di casa, più prudente, da affiancare alle previsioni di prezzo di transazione che già citiamo. Dopo un apprezzamento del 3,2% nel 2025, si aspetta circa il 2,1% di crescita in capitale per il residenziale nel 2026, con il commerciale molto più basso — circa lo 0,2% per gli uffici e lo 0,6% per il retail. Le cifre sembrano inferiori alle previsioni di prezzo del nostro rapporto Pulse perché misurano un'altra cosa: la crescita in capitale degli immobili di reddito esistenti, non i prezzi di transazione. Entrambe possono essere vere allo stesso tempo — e citarle entrambe dà un quadro più completo.

03 Dove la vediamo diversamente

Due differenze meritano di essere dette chiaramente.

Primo, il commerciale. UBS è discretamente più costruttiva sull'immobiliare commerciale rispetto al nostro inquadramento a guida residenziale. Il suo argomento è coerente: con il residenziale di fronte a una regolamentazione crescente — cita la Wohnschutzinitiative zurighese — e il commerciale che offre rendimenti correnti più alti e contratti indicizzati all'inflazione, il commerciale appare attrattivo in termini di valore relativo. Non contestiamo la logica. Il nostro accento è diverso perché il nostro pubblico e i nostri dati sono prima di tutto residenziali — e perché pensiamo che le distorsioni di prezzo più nette stiano oggi nei micro-mercati residenziali. È una differenza di accento e di prospettiva, non di fatti.

Secondo, dove sta davvero il valore. È il punto di sostanza. Una house view opera necessariamente a livello nazionale e settoriale: residenziale contro commerciale, attivo contro passivo, Svizzera contro altrove. È la quota giusta per un allocatore istituzionale. Ma non è dove un acquirente, un venditore o un investitore locale guadagna o perde denaro. In un mercato così teso, la differenza tra due comuni confinanti — moltiplicatore fiscale, collegamento ferroviario, margine di densificazione, profilo energetico, stato di ristrutturazione — può essere la differenza tra sopravvalutato e sottovalutato. È a questo livello che lavora la nostra classifica, ed è deliberatamente sotto la risoluzione di qualsiasi house view.

Le house view nazionali Le dicono che la marea sta salendo. Non possono dirLe in quale porto ormeggiare. Quando la crescita degli affitti richiesti decelera mentre lo sfitto continua a calare, il beta di mercato si affievolisce — un punto che UBS formula per gli investitori nel linguaggio della gestione attiva, e che noi formuliamo per ogni partecipante nel linguaggio dell'intelligence micro-locale. Quando il mercato premiava tutti, le medie bastavano. Ora che premia la precisione, non bastano più.

È il divario che Mulklick è costruita per colmare: trasformare segnali immobiliari svizzeri frammentati in un quadro coordinato a livello di comune. UBS ha ragione a dire che l'immobiliare svizzero è un'ancora — noi aggiungeremmo che l'ancora non è zavorrata in modo uniforme.

Le cifre e le posizioni di UBS sono tratte da «The Red Thread – Alternatives» di UBS Asset Management, prospettive immobiliari svizzere, edizione giugno 2026 (Kerstin Hansen), pubblicata l'11 giugno 2026. UBS attribuisce a sua volta i dati sottostanti a Wüest Partner (affitti, crescita in capitale), MSCI (rendimenti), l'Ufficio federale di statistica e Bauinfo (domande di costruzione, completamenti, popolazione, alberghi) e alphaprop (transazioni di mercato dei capitali).

Tutte le cifre di origine UBS sono qui riformulate con parole nostre a fini di commento e confronto; nessun testo, grafico o tabella di UBS è riprodotto. Le cifre di Mulklick provengono dalle fonti citate nel nostro Swiss Real Estate Pulse T2 2026 e nella classifica comunale, tra cui UST, Wüest Partner e UBS. Questa nota è un commento e non costituisce consulenza d'investimento.