La lecture Mulklick, aux côtés des perspectives suisses d'UBS Asset Management, juin 2026.

Où notre lecture rejoint celle de la place, où nous voyons les choses autrement — et pourquoi l'information décisive se situe un niveau en dessous de l'optique house view.

Les deux lectures en un coup d'œil 6 THÈMES

Les chiffres, en contexte

Le taux hypothécaire moyen a clôturé 2025 à 1,32% — à seulement 6 pb sous le seuil qui pousse le taux de référence à 1,5%. Le prochain mouvement des loyers en cours de bail pourrait être à la hausse.

01 Où nous sommes d'accord avec UBS

Le point de départ est partagé : la Suisse manque structurellement de logements, et cette pénurie est la condition qui définit le marché — pas une phase passagère.

UBS rapporte que les mises à l'enquête se sont redressées à près de 41 000 unités en rythme annuel glissant au premier trimestre 2026, alors que les achèvements continuaient de traîner — l'écart entre l'autorisation et la remise des clés se mesurant en années, pas en trimestres. C'est précisément le retard d'offre que décrit notre propre travail, et le chiffre d'UBS (appuyé sur l'Office fédéral de la statistique et Bauinfo) en est le point de données le plus net. UBS s'attend à ce que la rareté de l'offre continue de façonner le marché ; nous le dirions plus fortement — la rareté est désormais la condition d'exploitation, pas un bruit passager.

Nous partageons aussi la lecture du financement. UBS note que la BNS devrait maintenir son taux directeur tout au long de 2026, avec une inflation autour de 0,6% — bien à l'intérieur de la fourchette cible de 0–2%. L'argent moins cher soutient le marché sans le desserrer — un point que notre rapport Pulse résume comme le paradoxe suisse de 2026.

02 Où UBS affine le tableau

Sur les loyers, UBS quantifie la décélération que nous avions signalée qualitativement. Elle rapporte une croissance des loyers proposés de 1,8% en 2025 contre 4,7% en 2024 (Wüest Partner), la Suisse méridionale étant la seule région où les loyers proposés ont baissé — d'environ 1,5% — tandis que la Suisse orientale et la Suisse centrale étaient les plus chaudes, à 2,7% et 2,5%. Cette répartition régionale correspond directement à la logique de corridors de notre classement communal : la pression n'est pas uniforme, elle suit la desserte et l'emploi.

Sur les loyers en cours de bail, UBS ajoute un détail à surveiller. Le taux de référence hypothécaire se situe à 1,25% après deux baisses en 2025, mais le taux hypothécaire moyen sous-jacent a clôturé l'année à 1,32% — à seulement six points de base sous le seuil qui ferait remonter le taux de référence à 1,5%. Les taux longs ayant remonté, le prochain mouvement des loyers en cours de bail pourrait être à la hausse. C'est une tension concrète qu'un locataire ou un bailleur devrait comprendre avant de signer.

Sur la croissance en capital, UBS livre un second chiffre maison, plus prudent, à placer à côté des prévisions de prix de transaction que nous citons déjà. Après une appréciation de 3,2% en 2025, elle attend environ 2,1% de croissance en capital pour le résidentiel en 2026, avec un commercial bien plus bas — environ 0,2% pour les bureaux et 0,6% pour la vente. Ces chiffres paraissent inférieurs aux prévisions de prix de notre rapport Pulse parce qu'ils mesurent autre chose : la croissance en capital des immeubles de placement existants, pas les prix de transaction. Les deux peuvent être vrais à la fois — et citer les deux donne un tableau plus complet.

03 Où nous voyons les choses autrement

Deux différences méritent d'être énoncées clairement.

Premièrement, le commercial. UBS est discrètement plus constructive sur l'immobilier commercial que notre cadrage axé résidentiel. Son argument est cohérent : quand le résidentiel fait face à une réglementation croissante — elle cite la Wohnschutzinitiative zurichoise — et que le commercial offre des rendements courants plus élevés et des baux indexés à l'inflation, le commercial paraît attractif en valeur relative. Nous ne contestons pas la logique. Notre accent diffère parce que notre public et nos données sont d'abord résidentiels — et parce que nous pensons que les mauvaises valorisations les plus nettes se trouvent aujourd'hui dans les micro-marchés résidentiels. C'est une différence d'accent et de point de vue, pas de faits.

Deuxièmement, là où la valeur se situe réellement. C'est le point de fond. Une house view opère nécessairement au niveau national et sectoriel : résidentiel contre commercial, actif contre passif, Suisse contre ailleurs. C'est la bonne altitude pour un allocateur institutionnel. Mais ce n'est pas là qu'un acheteur, un vendeur ou un investisseur local gagne ou perd de l'argent. Dans un marché aussi tendu, la différence entre deux communes voisines — taux d'imposition, liaison ferroviaire, marge de densification, profil énergétique, état de rénovation — peut être la différence entre surévalué et sous-évalué. C'est à ce niveau que travaille notre classement, et il se situe délibérément sous la résolution de toute house view.

Les house views nationales vous disent que la marée monte. Elles ne peuvent pas vous dire dans quel port amarrer. Quand la croissance des loyers proposés décélère alors même que la vacance continue de baisser, le bêta de marché s'estompe — un point qu'UBS formule pour les investisseurs dans le langage de la gestion active, et que nous formulons pour chaque acteur dans le langage de l'intelligence micro-locale. Quand le marché récompensait tout le monde, les moyennes suffisaient. Maintenant qu'il récompense la précision, elles ne suffisent plus.

C'est l'écart que Mulklick est construit pour combler : transformer des signaux immobiliers suisses fragmentés en un tableau coordonné, au niveau des communes. UBS a raison de dire que l'immobilier suisse est un ancrage — nous ajouterions que l'ancre n'est pas uniformément lestée.

Les chiffres et positions d'UBS sont tirés de «The Red Thread – Alternatives» d'UBS Asset Management, perspectives immobilières suisses, édition juin 2026 (Kerstin Hansen), publiée le 11 juin 2026. UBS attribue à son tour les données sous-jacentes à Wüest Partner (loyers, croissance en capital), MSCI (rendements), l'Office fédéral de la statistique et Bauinfo (mises à l'enquête, achèvements, population, hôtels) et alphaprop (transactions de marché des capitaux).

Tous les chiffres issus d'UBS sont reformulés ici dans nos propres mots à des fins de commentaire et de comparaison ; aucun texte, graphique ou tableau d'UBS n'est reproduit. Les chiffres de Mulklick proviennent des sources citées dans notre Swiss Real Estate Pulse T2 2026 et notre classement communal, dont l'OFS, Wüest Partner et UBS. Cette note est un commentaire et ne constitue pas un conseil en investissement.